なんちゃって大家の私が思ったこと
・複数の不動産屋にお願いする。
直接お店に資料を持って伺うこと。電話だけよりもインパクト大！
（今思うと、都合のよい時間をあらかじめ電話で聞いてからの方が良かったかなと思います。）
入居者の間口は広くしておき、審査の段階になってから、じっくり幅を狭めていく。最初から、あれはダメ、これはダメ…としていると、見てもらうチャンスが減ることに。
賃料が高い物件の場合は、地元の不動産屋さんよりも、チェーン店の方が強い。
最初は何もわからなくて、実際に物件を見てもらうようにしましたが、時間ばかりかかるのと、部屋の中を見せなくても物件資料をお持ちするだけでよいということがわかりました。（あとは都合のよいときに営業さんが見に来て、写真を撮ったりしてくれます。）
・広告料は払わなくても大丈夫。 （←払わなくてもよいとは、知りませんでした。）
仲介手数料は借主からもらい、広告料は大家からもらう。礼金全て広告料として取るところは、礼金0とか1にしてくれず、2で頑張るため、初期費用が高くなり、お客様が逃げる。
（注：広告料は0でもよい。但し、インターネットへの掲載が少なくなる可能性大。広告料を払っても、インターネットに載せてくれない場合もある。）
→広告料は0、または 1以上は払わないが、頑張ってくれた営業さんにはポケットマネーから謝礼をすると伝える。謝礼を受け取れないルールの会社もあるが、個人的にお礼がしたいと伝える。現金がダメなら商品券で。営業さんの目の輝きが違ってくる。相場は1～3万程度。
→入居者は初期費用が押えられて、営業さんは感謝の気持ち程度とはいえ謝礼をもらえる。大家さんからすると、営業さんに頑張ってもらえるし、入居者にも感謝される。
あるお店で、最初は後輩に物件を押し付けていた先輩が、謝礼の話をすると一斉に名刺を渡してきたところもありました。面白くて、笑ってしましました。
（しかし、今のお客様はインターネットでいろいろと調べて、いろんな知識を知った賢い消費者です。営業さんに謝礼を払ったからといって、営業トークだけで決めるお客様は少ない。謝礼を払う意味は、物件をより多くのお客様の目に触れるように、積極的に候補に入れて頂けるようにするため。選択枝のひとつに入れてもらいたいから。）
・ルール違反の業者にNO！
元付け物件を案内した際に、室内の設備資料（大家連絡先）をみて、直接連絡してこられた不動産屋さんとは取引しない。（ルール違反）
（「登記簿謄本をとり、マンションの管理会社に大家さんの連絡先を聞きました。」と言ってきた。管理人さんの紹介ならとOKしたが、翌日ウソと判明。）
・鍵は渡さない？
できれば、鍵は渡さずに現地対応が望ましい。（しかし、ポストに鍵を返却しない方も…。）現地対応が難しい場合は、近くの不動産屋さんに預ける方法もありますが、あまり歓迎されません。（鍵は今持ち出し中だと言って、貸してくれない場合があるらしい。）預けた鍵を紛失？して返却しない営業さんもいます。（涙）
鍵の預かり証がもらえない場合には、預けた方の名刺の裏に一筆かいたものをもらいました。
→平日は夜間に見に来るお客様が多いというので、夜の対応に困り、一部の不動産屋さんには鍵をあずけましたが、実際はあまり…。本気度の高い方は、日勤の管理人さんがいらっしゃる時にまた見に来てくださいました。
・まわし物件にされてる？
「お客様の希望金額よりずっと高い物件を見せてから、決めさせたい少し高めの物件を見せて、最後にお客様の希望金額の物件の中でもグレードの低いものを見せる。」というのがありますよね。
この見せる用の物件のことを、「まわし物件」と呼ぶんだそうです。もしかしたら、まわし物件にされているかも？と思っても、内見はどんどんOKしました。条件を少し下げれば、入りたいという方もいるので、キャンセルがでたり、入居者がどうしても決まらない場合の候補になってくださる場合があるといいなと思って。
＊逆にオープンルームにすると、同じマンションの方とか近所の人が興味で覗きにくるだけなので、あまりオススメな方法ではないかも？
注意）「まわし物件に使って下さい」というのはダメ！
・不動産屋さんへの客つけストップ連絡の時期
最初は申込みがあった時点で、途中報告として連絡を入れていたのですが、契約が決まってから連絡くださいと言われるため、途中報告は不要とわかりました。たった一つの物件にそんなにかまってられないのです。
→不動産屋さんから連絡があれば、その時に現状を伝える。申込みが確実と判断できた後か、無事に契約が済んでから、不動産屋さんへ客つけストップの連絡をします。
・申込はいくつかをまとめて比較検討してから、お返事（契約）する。
但し、その旨をお客様にちゃんと説明して、了承を得てから案内してもらう。
（お客様は他にもいくつか申込みしています。事情が変わればすぐキャンセルに。）
→例：申込みが〇件ありますが、それでもよろしければ内見だけでもどうぞ。
キャンセルがあった場合には、条件の良い方から順番に繰り上げします。
・付箋を活用
部屋のいたるところに、メモを書いた付箋をペタペタと貼ります。窓には「朝日が少し入ります」とか、「夜景がキレイです」とか、白くて大きな壁には「ホームシアターに」とか。トイレも玄関もキッチンもお風呂も、ペタペタ貼りまくり。
あとは、引越してすぐは料理をする暇もないかもと、近所の食べ物マップとかデリバリーのチラシをおいたり、室内設備の取説のコピーをまとめたファイルとか、郵便物や宅急便についてとか…そんな資料をたくさん用意しました。
・申込みの期限について
サシネで申込みをした方の場合、基本的に申込みから2～3日以内に契約を。それ以上延期になる場合は、断ってもよい。しかも、契約するしないに関わらず、期限以降は日割り家賃が発生することを了承してもらう。
（つまり、「サシネで月始めに契約して、月末入居だから家賃発生を月末からにして」というのはNG。）
・申込みを断るとき
つらいです、気が重たいです。せっかくの申込みをお断りしたくはない。しかし部屋は一つ。
お礼を述べた上で、お断りをしました。理由はシンプルに、条件の良い方が他にいらっしゃいますので、と。
失敗したと思ったのは、「〇〇さんは△△のところがよくて、お願いしたかったんですけど、今回はご縁がありませんで、大変申し訳ございませんが…」なんて、相手を誉めてしまうと、何で何でと突っ込まれて…。
感謝はしても、余計なことを言うと、かえって気分を害してしまうのですね。反省。
・敷金のこと
敷金は基本的に全額返金するものと考えています。なので、本当はゼロでもいい。しかし、家賃が高い物件の場合は、余裕のあるお客様かどうかという判断にもなるので、1は預かった方がよい。（本人の収入証明と敷１で十分のような気がします。）
簡単な方法としては、敷金0にして、家賃保証会社の審査に通ればOKとするやり方もあります。
ただ、もしも何かあった時に、退去時に新たに支払いが生じるのと、返却する敷金から償却で残りを大家さん負担とするのでは、お客様の不満度合いが違ってくるようですので、敷は1預かっておいた方がよさそうです。
同じ不動産業界の方でも、いろんな考え方がありますので、たくさん話を聞いて、最終的には自分がすんなり納得できるというか、違和感のない方法を選択するようにしたいなと思います。
（基本は、「入居者も嬉しい、不動産屋（営業）も嬉しい、大家も嬉しい」です。）
「たった一部屋を貸すのに、何やってるの。そんなに大変じゃないでしょうが。」と母に一撃入れられました。
（そう言われてみると、そうね。あ、簡単なのね、本当は。そっか。
難しいと思っちゃったけど、たった一部屋じゃないか。うん。）
たくさん物件を持っている大家さんにすれば、何騒いでるの？と思われますね。
…すみません。
大家さんデビューなので、あたたかい目で見てやって頂けると有難いです。
・・・・・・・・・・・・・
＜お仕事日記＞
ギフトショーに行ってきました。
国際宝飾展よりは規模が小さいので、一日で全部を見てまわることができそう。
アクセサリーとは関係ないけど、インテリアやペットグッズ、フードギフトなどの
ブースも全部まわる。
すごく楽しかった。
時々、ちらりと厳しい視線が運動靴に。
あぁ、やっぱり、ちゃんとした服装でこないとダメですね。
天候が悪いのとたくさん歩くことを考えて、運動靴で出かけたのだ。
せめて、ローファーくらいかな？
Recent Comments